一、探源：“一套房”执行难的原因分析
一套房执行问题区分两种情况。一是对于设定抵押的“一套房”可以依法强制执行。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”二是对于未设定抵押的“一套房”也不是绝对不能执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”但一套房的执行在具体操作过程中还是存在诸多困难：
一是被执行人存有博弈心态。他们以“该房屋为其唯一住房，是其生存权得以保障的底线”为由抗拒执行。
二是该类执行往往涉及一个大家庭，上有老下有小，还有同住人、房屋共有人的权利等等，一旦强制执行相关人员势必会有抵触情绪，执行风险大。
三是法律及现行司法解释对于“生活所必需的居住房屋”标准未作明确规定。
二、破冰：“一套房”执行的他山之石
（一）成功经验之一：上海市闵行区法院巧立“周转房”
周转房是闵行区法院为破解一套房执行难所引入的新概念，其内涵包括三点：该房屋产权属于法院及当事人之外的第三人，且该第三人具备随时订立民事合同的主体资格，通常情况下该第三人为组织；周转房在建筑结构上具有面积小、功能比较齐全、能够满足一个家庭基本生活需要的特点；周转房的租金一般尽可能低廉，交通尽可能便利，且房源供应比较及时充分。
（二）成功经验之二：郑州市中原区法院确立最低居住标准，提供过渡房
为了破解一套房执行难题，郑州市中原区法院探索出了一套执行方案：唯一一套住房也能拍卖，只要留够符合郑州市最低住房标准的房价款。在房产拍卖过程中，由申请人或者法院为被执行人提供过渡房，期限为6个月，费用从拍卖款中扣除。据此，中原区法院参照郑州市廉租房申请标准确立了最低居住标准，即16㎡/人，具体计算方法为（被执行人及其抚养家属）人数×16㎡/人×单价（拍卖成交单位面积价数）。
三、解困：“一套房”执行难的破解之策
“唯一住房”是现实中被执行人财产状况的客观表现，简单地认定“唯一住房”就是“生活必需”，既不符合适度执行原则的本意，也易使被执行人滋生博弈、对抗的侥幸心理。对于符合执行条件的唯一住房，法院应果断采取拍卖等直接执行措施，打破其博弈防线。
（一）严格认定“一套房”
所谓“一套房”，是指被执行人及其所扶养家属生活的唯一居住房屋。对于一套房的认定务必严格。在实践中，有些情形不宜认定为唯一一套住房，比如：进入诉讼程序后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地农村有宅基地并自建住房的；被执行人的一处住房用于出租、出借的等等。
（二）确定“生活所必需的居住房屋”标准
执行实践中可以唯一住房是否超过当地廉租住房保障面积作为判断是否超过生活必需的标准，在计算时应以实际居住且被执行人负有赡养、扶养、抚养义务的家属人数为基数。此外，对于处于好地段、高品质的住房即使面积在廉租住房保障面积标准以内，但其市场价值在清偿债权及执行费用后，余额足以按当地平均市场价格购置一套廉租住房保障标准面积住房的，也应视为超过生活所必需。
（三）妥善解决被执行人及所扶养家属临时住房问题
执行“一套房”案件时，拍卖前宜先妥善解决好被执行人及所扶养家属的临时住房问题。提供的临时住房面积应不低于当地廉租住房保障规定所确定的人均标准。具体可采取以下方式：一是由申请执行人提供临时住房，使用期限不低于六个月。二是由被执行人自行租房，申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用。上述两种方式产生的租金或费用从房产拍卖款中优先提取。
（四）执行过程规范操作，透明执法
首先，应当以申请执行人的申请作为前置条件，并由其向人民法院出具承诺书，承诺书内容包括提供临时住房或代垫临时住房租金等。其次，落实被执行人及其所扶养亲属的临时住房，同时协调相关部门做好被执行人家属的思想工作，减少执行阻力。最后，执行过程中应注意证据保全，制作财产清单，全程摄像，刻录存档。必要时可以邀请公证处公证、媒体参与报道、当地基层组织见证。
作者单位：泰宁县人民法院汤求忠李小芳
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