时代润南、珠江·金瑶台、珠江·海珠里，三个新盘加起来70几岁了！
你没眼花，从产权角度来说，它们都是“老破小”了，但却是实打实的新盘。
老树开花、迟迟无法入市，海珠西的街坊，从爷爷到孙子，等了快三代人！
喂，时代润南
政府喊你缴纳土地出让金了！
5月5日，广州市土地利用发展中心一则平平无奇的行政决定书公告，引发了探长的好奇心。
老赖，官方讨债也是难
这年头行业困难，房企拖欠土地出让金一点儿也不稀奇，但我一看合同编号，年！这拖欠的日期，几乎都与我同龄了……
哪个开发商那么过分？一查我才发现，这个项目居然还在卖！新！盘！
时代润南区位
没错，它就是海珠江泰路地铁站旁的时代润南（润南花园二期），一街之隔是楼面价高达元/平的中海江泰里。
该地块于年被广州市铸锻工业有限公司，拿下后转让给广东中旅（集团）广州华侨房地产开发有限公司，至今产权只剩43年。
最初拿地开发商信息/企查查
开发完一期后，项目公司遭遇坎坷，出现资金问题，土地出让金至今未完全缴纳，加上复杂的历史和现实因素，导致项目迟迟未拿到预售证入市。
抛开这些不谈，这其实是个配套优秀、小而精的改善（豪宅）盘。时代润南占地约1.3万平，只有D、E层高（24/29）两栋板楼（其中一栋已建起），两梯两户，货量套。
时代润南
时代润南主推的产品有//平四五房，改善起步，豪宅封顶。专梯专户+板式设计，在海珠西改善市场很稀缺。
可惜的是，时代润南体量太小，缺乏空间营造园林山水等豪宅标配的溢价设计。
除了这些，项目步行之内，有2号线、8号线和11号线大环线（在建）三地铁环绕，周边万科里、TIT润政广场、燕汇广场等成熟商业配套不少。
万科里
成熟慵懒的临街商铺、操着一口粤语的熟悉老街坊。对于习惯了这里生活气息的老广来说，时代润南是个不错的改善选择。
润南花园二手均价/贝壳
事实上，一期润南花园已熬成老破小，二手均价仅约3.1万/平，周边类似高楼龄的社区有晓园花苑、富荣新村、康泰花苑、泰宁小区等，潜在的改善需求很大。
晓园花苑
按照此前均价8万+/平的吹风价，以最小的平户型计算，起步总价已超万。
基于价格和圈层、生活、文化背景考虑，新广更多会往东边琶洲、金融城走，很少有人会考虑这里。
再说了，有“三限”盘中海江泰里横亘在前，时代润南只能打打户型和情怀的差异牌了。
珠江海珠里：
刚需版“时代润南”
说来也巧，同一片区内，竟有两个盘命运如此相似。
位于海珠体育馆旁的珠江海珠里也是生于年（土地出让时间），同样是一期（侨燕苑）熬成老破小，搁置多年再开发。
2号线江泰路站
海珠里距离江泰路地铁相对远，步行距离超1公里，有点尴尬。隔壁还贴着加油站和一堆城中村、老小区，观感比较一般。
项目只有三栋楼，1栋商品房、1栋人才保障房、1栋办公楼，能对外销售的普通住宅只有套，比较迷你，吹风价6万+/平。
珠江·海珠里
考虑到这些因素，开发商也不装了，直接在侨燕苑楼下简单搞了个销售中心，看着比较朴实（简陋）。
产品方面，两梯六户、26层，71/95//平的户型显然针对的是刚需/刚改群体。不要觉得寒酸，但人家三栋楼都建起来了，说是准现楼也不过分。
海珠里最主要的问题是预售证还拿不到，开盘时间难以确定，探长两次到销售中心都吃了闭门羹；现场仅有施工工人可以打听，但基本是一问三不知状态。
海珠体育馆
除了海珠体育馆、隔壁是燕子岗体育场，运动氛围满满。附近不远处就是著名的中大江南纺织城，所以周边制衣厂和布匹市场遍布、小老板很多。
项目周边有海珠西二手红盘保利红棉花园、逸翠居、南珠广场等，在售均价在3.5-4.6万/平；楼龄虽高，但户型选择性很多，性价比不错。
保利红棉二手均价/贝壳
受限于老小区、五凤村旧改、制衣厂、仓库等老城现状，海珠里周边城市面貌调整空间有限，更多的是以老城微改造为主，选择这里的刚需们要做好心理准备。
珠江金瑶台：
嘿，江南西bro看过来！
作为老牌商圈江南西附近的楼盘，商业氛围和人文气质不必多说。晚上出门小酌或跑个live现场，周末约老友在宝业路夜宵摊吹吹水，出门便是。
珠江金瑶台颇有“结庐在人境，但心远地自偏”的意境。如果你知道它在海珠区人民检察院背后，这种感觉会更强烈。
珠江·金瑶台
不过这个楼盘可太低调了，在城中村和老小区包围下，除非你站在航拍视角，否则找到它还挺难的（反正我是转了两圈才发现，迷茫）。
交通上，金瑶台离8号线宝岗大道站步行距离仅需几分钟（琶洲互联网打工人看过来），距离2号线昌岗站步行米左右，自驾只要不堵车都很方便。
8号线宝岗大道站
跟前面俩盘一样，项目产权也缩水，损失18年；同时，金瑶台也是个迷你盘，只有两栋住宅，总建面不过4.45万平。
虽然富力海珠城、广百新一城的商圈比海珠里高级，但金瑶台周边环境面貌和前者一样拿不出手。项目三栋楼竖起来，有点鹤立鸡群的味道，在宝岗大道地铁口就可以看到它。
珠江金瑶台区位/项目
比起朴实的外表，项目最能打还是教育，小区对面是海珠区江南外国语学校，隔壁是海珠区昌岗中路小学，均是省一级。
海珠区昌岗中路小学
按照就近入学政策和周边楼盘学区划分，金瑶台未来业主有很大概率会入读这些强校。啧啧，真是楼盘不可貌相。
项目如今已封顶，堪称现楼，主推建面约79-平的二三房刚需户型，吹风价6万+/平，近日营销开始有动作，预计年中会正式上市。
总结：
购买前请注意这几点！
一句话：这三个盘，产品不差，配套够强、硬伤感人。
缺点：
1，贵；
2，种种历史原因，三个迷你盘产权均缩水接近或超过1/3；
3，周边/老小区、城中村观感强烈，未来提升不大，等待漫长；
4，迷你盘，缺乏良好的社区环境。
优点：
1，商业/交通/教育三件套，每个盘各有强项；
2，准现楼，且金瑶台、海珠里由珠江建设操盘，有国企兜底；
3，海珠西生活氛围成熟，未来居住潜力还会进一步提升。
三个老树开花的蚊型盘，你怎么评价呢？